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標題 2018年巴彥浩特城區棚戶區房屋征收補償安置總體方案
索引號 11152921011764807L/2018-00061 信息分類 政府文件  \  通知
發文機關 政府辦公室 發文字號 阿左政辦發[2018]77號
成文日期 2018-05-25
2018年巴彥浩特城區棚戶區房屋征收補償安置總體方案

2018年巴彥浩特城區棚戶區房屋征收

補償安置總體方案

  

根據《阿拉善盟阿左旗巴彥浩特城市總體規劃》的要求,經阿左旗人民政府批準,擬對2018年巴彥浩特城區范圍內涉及的房屋及附屬物實施征收。

按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《內蒙古自治區國有土地上房屋征收與補償條例》等法律、法規,結合巴彥浩特舊城區實際,特制定如下征收補償方案。  

一、改造征收與補償原則

遵循決策民主、程序正當、公平補償原則。

二、房屋改造征收范圍

東至:安德街;

西至:西環路;

南至:南外環路;

北至:扎海烏素嘎查以南。

總規劃范圍約建筑面積約12萬平方米,涉及改造征收居民約1000戶。

三、征收和實施主體

根據內蒙古自治區《國有土地上房屋征收補償條例》第五條規定,本次征收的征收部門和實施單位為:

征收部門為阿拉善左旗國有土地上房屋征收管理辦公室。

四、本方案所提到的面積均指建筑面積,被征收房屋所有權人以下稱被征收人。

五、征收補償

本次房屋征收,實行貨幣補償方式和產權調換相結合的補償辦法。選擇貨幣補償方式進行補償的,給予自行安置補償。

(一)被征收房屋的補償包括:被征收住宅房屋價值補償(基準價+自行安置補償價);搬遷、臨時安置的補償;非住宅停產、停業損失的補償;住宅獎勵補償。被征收房屋貨幣補償的價值,由確定的具有相應資質的房地產評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

認定為違法建筑及超過批準期限的臨時建筑,無償自行拆除。逾期不拆除的,由城市規劃行政主管部門依法查處并予以拆除。征收未超過批準期限的臨時建筑,按工程造價和剩余年限給予適當補償,但批準臨時建筑時規定不予補償的除外。

(二)被征收房屋的面積、用途和正房必須滿足的條件。

以征收、規劃部門對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況的認定、登記公布結果為主。對于已經登記的房屋,其性質、用途和建筑面積,一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑,應當按相關部門的認定、處理結果進行評估。

住宅正房必須滿足以下條件:產權證書載明且具備完善的起居功能,滿足規定居住采光條件,坐北向南,高度從室內地坪至出水下檐口,凈高度不低于2.8米的住宅房屋屬標準正房,除此之外房屋均屬附屬房范圍。

(三)房屋評估

如被征收人對本方案的補償價格有異議,依據房屋征收評估辦法,由具有相應資質的房地產評估機構,對被征收房屋進行評估。被征收房屋由被征收人協商選定的具有相應資質的房地產價格評估機構進行評估;協商不成的,通過多數決定、隨機選定等方式確定。現已經備案,可在本旗范圍內從事房地產價格評估的機構為內蒙古金誠房地產評估有限責任公司、內蒙古宏偉房地產評估有限責任公司、烏海市泰正房地產評估咨詢有限公司、內蒙古正翔房地產價格評估有限責任公司、內蒙古金通房地產評估有限公司。

被征收人和房屋征收部門對評估結果有異議的,可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作,并對出具的評估、鑒定意見負責。

以戶為單位評估。以被征收人房屋所有權證或不動產權證為計戶依據,一證一戶,一戶有單套和多套。

六、住宅房屋補償

(一)對住宅房屋的貨幣化補償

1.在簽約期限內簽訂補償協議的:

1)平房:按被征收房屋證載標準正房建筑面積乘以該區域類似房地產(平房)的市場均價每平方米2000元的基準價格加上自行安置補償每平方米450元進行補償;

2)磚混多層樓房: 按被征收房屋證載樓房建筑面積(扣除樓外附屬房屋和地下室、儲藏室、樓下車庫等建筑面積)乘以該區域類似房地產(磚混多層樓房)的市場均價每平方米2500元(一層價格)加樓層差價〔一層(±0)、二層(+10%)、三層(+16%)、四層(+6%)、五層(-12%)、六層(-20%)〕進行補償;給予每平方米450元的自行安置補償。

3)單體獨棟或連體二層樓房按均價每平方米3500元補償,選擇貨幣補償的給予每平方米450元自行安置補償。

如被征收人對上述補償價格有異議,依據房屋征收評估辦法,由具有相應資質的房地產評估機構,對被征收房屋進行評估,參照評估價格進行補償。

2.附屬房屋、附屬設施、超出基本裝修部分按房地產評估機構的評估價格予以補償。

3.合法的被征收房屋檐高達不到2.2米、借墻塔頂等不具備房屋完全使用功能的房屋,以及在庭院上方搭建的陽光棚、彩鋼棚、屋頂閣樓等,全部比照構筑物予以評估補償。

4.征收無產權登記的房屋(認定為違法建筑和超期臨時建筑除外)

2012版《巴彥浩特現狀圖》反映的房屋按各類結構的正常價補償。2012版《巴彥浩特現狀圖》不反映,但2016年9月10日《谷歌衛星航拍圖》反映的房屋,按各類結構的成本價補償。2016年9月10日至區域《征收方案征求意見公告》發布之日新建的房屋按各類結構的指導價進行補償; 《征收方案征求意見公告》發布之后新建的房屋一律不予補償。

5.被征收人得到貨幣補償后,均自行安置。

(二)對住宅房屋的產權調換

被征收人可以選擇產權調換,方式為政府購買商品房安置和組織被征收戶購買限價商品房。按確定的標準正房“征一還一”置換。

被征收房屋產權建筑面積大于(含)50平方米以上的,可以選擇最后一套房,第一套房可選擇一至四層,第二套只允許選擇五、六樓,且選擇一、二樓的只能選擇六樓,選擇三、四樓的只可選擇五樓。小高層不限。只選擇一套的一至六樓均可選擇。選擇兩套房以上的,第三套起只能選擇多層樓房的五、六層,不允許選擇小高層。

(三)安置房款的交納辦法

1.只選擇一套的,剩余面積部分按貨幣補償價格退款。基準價2000元/平方米+自行安置補償價450元/平方米。

2.選擇兩套房屋的,所選擇的樓房總面積大于被征收正房面積的部分,按商品房價格交納。

3.安置房按區域確定,各區域只能在規定區域內的安置房中按簽訂協議的先后順序通過適當方式確定。小高層不指定區域。選擇安置房的,剩余產權調換面積按基準價加自行安置價予以退款。

(四)裝修補償標準

基本裝修標準:水(包括上下水)、電(包括強弱電)、暖(包括土暖、大暖、天然氣)齊全、地面600×600瓷磚、衛生潔具齊全、室內(外)門、窗齊全。

被征收人房屋裝修達到基本裝修標準的,按每平方米240元的標準給予補償;低于基本裝修標準的,按每平方米200元的標準給予保障;高于基本裝修標準的,按評估機構確定的評估價格給予補償。

(五)搬遷補助費、臨時安置補助費

1.臨時安置補助費標準

住宅房屋臨時安置補助費,按被征收房屋證載標準正房建筑面積計算每月每平方米12元,每戶臨時安置補助費按12元每平方米計算后總的臨時安置費不足600元按600元計算。

實行貨幣補償的發放臨時安置補助費三個月。

實行產權調換補償的,臨時安置補助費的計算,自被征收人簽訂補償協議并按期向房屋征收部門交被征收房屋鑰匙之日起至應領取安置房鑰匙之日止。

產權調換房屋交付時間為被征收房屋交付之日起30個月內,逾期按上述標準的二倍計發。

2.搬遷補助費標準

權屬證標明為住宅的被征收房屋,按被征收房屋證載標準正房建筑面積計算每平方米15元,每戶搬遷補助費按15元每平方米計算后總的搬遷補助費不足800元按800元計算。

實行貨幣補償的搬遷補助費按一次計算。

實行產權調換補償的搬遷補助費按二次計算。

(六)獎勵補償

本次房屋征收,為鼓勵被征收人按期簽訂協議,在征收方案規定的時間段(評估、測繪結果公示三天,第四天為正式簽訂分戶協議日期),設定如下獎勵:

1.集體聯動獎勵

對按期簽訂《集中連片聯簽協議》,且在規定時間內有80%以上被征收人簽訂分戶《房屋征收補償安置協議》并按期搬離的征收片區(小組),征收人給予住宅房屋被征收人集體聯動獎勵。獎勵標準為每套《國有土地使用證》《房屋產權所有證》或《不動產權證》戶(不按套計算)獎勵10000元。達不到上述簽約比例時,取消該項獎勵。集中連片的范圍一般按自然巷道確定,在入戶動遷時張榜公示。該項獎勵單獨造表核發。

說明: 以上征收獎勵方式根據不同的征收時段分期分階段逐步依次實施。

2.帶頭簽約獎勵(進入協議)

自正式簽訂協議之日(具體日期在入戶動遷時分片張榜公布)起第1-7天簽訂分戶《房屋征收補償安置協議》協議的,每套《國有土地使用證》《房屋產權所有證》或《不動產權證》戶(不按套計算)給予15000元的帶頭簽約獎勵;第8-14天簽訂協議的每套《國有土地使用證》《房屋產權所有證》或《不動產權證》戶給予10000元的帶頭簽約獎勵;第15-21天簽訂協議的每套《國有土地使用證》《房屋產權所有證》或《不動產權證》戶給予5000元的帶頭簽約獎勵,第22天起該獎勵取消。

3.支持棚戶區改造獎勵(進入協議)

對在簽訂協議期限內簽訂協議并按期搬離的被征收人,按標準正房建筑面積每平方米給予150元的支持征收獎勵。

(七)住房保障與棚改后生活困難家庭補助

對被征收人中的低保戶、實際住房面積低于50平方米的住房困難家庭經過一定公示期限后,對沒有異議符合條件的被征收人實行住房保障。

為了保證公開、公平、公正,房屋征收現場設立公示欄,將符合住房保障條件(包括征收住房保障條件)的被征收人的姓名、家庭人口、房屋結構、房屋面積等基本信息進行公示,接受社會和其他被征收人的監督。具體保障辦法為:

被征收房屋標準正房建筑面積不足50平方米的被征收人,選擇貨幣補償按每平方米(平房)2000元乘以50平方米的價格進行補償。享受征收住房保障政策的被征收人,因得到了超面積補償,對原住房裝修部分及附屬房屋、構筑物不再進行補償,也不得享受獎補政策。若被征收人認為這樣補償不到位,也可不享受征收住房保障政策,按照房地產價格評估機構確定的被征收房屋、裝修部分、附屬房屋、構筑物等補償金額進行補償。

如果被征收人夫妻雙方及未成年子女在巴彥浩特擁有兩套或多套住宅且建筑面積合計超過50平方米的,或被征收人已經享受廉租住房保障政策的均將不再進行房屋征收住房保障,只按照方案規定的標準進行房屋征收補償。

對棚改后生活困難家庭(需持有阿左旗城鎮低保證)經過一定公示期限后,對沒有異議符合條件的被征收人給予每戶10000元生活補助(該補助在經公示審核符合條件后造表發放)。

七、非住宅房屋征收補償

非住宅房屋實行貨幣補償。非住宅房屋征收補償按房地產市場評估確定的被征收房屋補償標準進行補償。非住宅類房屋征收無獎勵。

非住宅房屋臨時安置補助費,按征收該房屋證載面積計算。貨幣補償的,發放一個月,按每月每平方米20元計算。

非住宅房屋停產停業損失,按被征收房屋價值的3%予以補償,需提被征收人供工商、稅務登記和租賃許可證明。

權屬證標明為非住宅房屋的搬遷補助費,按照房屋貨幣補償總額的1%給予補償。

(一)臨街商業樓房補償:

1.商業樓房貨幣補償的金額:被征收房屋土地性質為商業出讓,房屋產權登記為商業樓房的,一層商業三級地價區基準補償價格每平方米7500元,二層商業三級地價區基準補償價格每平方米3500元,三層每平方米2900元;土地性質為劃撥但每年繳納租賃費的,一層每平方米5500元,二層每平方米2750元,三層每平方米2900元;土地性質為劃撥但沒有繳納租賃費的,一層每平方米5400元,二層每平方米2750元,三層每平方米2900元。該價格所涉及的商業樓層部分可根據街道所處位置區段的繁華程度,結合一二級地價片區給予區位補償。一級地價片區最高不超過20%,二級地價片區最高不超過10%。

平房商業用房土地取得方式為出讓,土地批準使用性質為商業,房屋實際用作臨街商業門點的,商業三級地價區基準補償價格按建筑面積每平方米給予5200元補償。該價格所涉及的商業房屋可根據街道所處位置區段的繁華程度,結合一二級地價片區給予區位補償。一級地價片區最高不超過20%,二級地價片區最高不超過10%。

2.以出讓方式取得土地使用權,具有繳納土地出讓金發票和國有土地出讓協議的(企業體制改革時以協議出讓的,須有當時各級體改辦的正式文字證明材料),土地出讓金按實際繳納金額扣除已使用年限后進行退付。如被征收人不認可以上退付辦法的,可通過土地評估,按評估價格予以補償。

3.被征收人的其他非經營性質的房屋及附屬房屋、附屬設施的補償按房地產評估價格進行補償。

(二)工業廠房、倉儲類用房及設施設備、搬運的補償

1.工業廠房及倉儲類用房房屋補償

固定結構的房屋按每平方米不高于1800元的價格予以補償。彩鋼類非固定結構的房屋按每平方米不高于1300元的價格予以補償。

2.物資搬運費

土地用途為工業用地或綜合用地,實際用作倉儲或生產加工的,按倉儲實際占用面積給予物資搬運費每平方米20元。

3.對不能進行搬遷和再次安裝使用機械設備的補償費:

按評估機構評估的結果以貨幣形式進行補償。

4.機械設備搬遷補助費(對可進行搬遷和再次安裝使用的機械設備進行計算):

按該機械設備評估價格計算。①機械設備評估價格在50萬元(含)以內的部分按5%計算;②機械設備評估價格超過50萬元以上的部分按3%計算。

5.工業用地或綜合用地場地租賃損失補償費

按可出租占地面積每平方米1.5元至3元計算,期限不超過12個月。

(三)辦公用房補償

按照實際用于辦公的建筑面積(不含附屬房屋建筑面積)乘以每平方米2000元的基準價格進行補償;裝修補償按照住宅房屋補償的辦法和標準進行補償。辦公用房無獎勵。

八、住宅改作商業用房的補償

住宅或附屬房屋用作商業房使用房屋(住改商)的認定,應當符合:房屋征收公告公布前已依法取得營業執照、稅務登記證,符合納稅條件的需有交納房產稅及相關稅費記錄正在經營的,以及房屋所有權證書、營業執照和稅務登記證注明與營業地點一致等條件。

自行改作商業房使用的有證住宅房屋,必須營業執照載明的經營地址與實際經營地址一致且正在經營的,否則一律按有證住宅房屋補償標準進行補償,不得按用作經營使用的有證住宅房屋的標準進行補償。

(一)征收將住宅房屋用作商業房使用房屋的補償:

1.被征收住宅房屋出租給他人用作商業房使用的,承租人取得營業執照,符合納稅條件正在經營的需連續交納房產稅3年(含)以上,以交納房產稅的經營面積為準;自營手續齊全的參照上述規定進行補償。

將住宅標準正房改作商業用房的,在住宅標準正房貨幣補償價格每平方米2000元的基準價格上再增加40%的補償金額。

將附屬房改作商業用房的,在各類附屬房貨幣補償評估價格的基礎上再增加40%的補償金額;

2.被征收住宅房屋出租給他人用作商業房使用的,承租人取得營業執照, 符合納稅條件正在經營的需連續交納房產稅滿2年但不足3年,以交納房產稅的經營面積為準;自營手續齊全的參照上述規定進行補償。

將住宅標準正房改作商業用房的,在住宅標準正房貨幣補償價格每平方米2000元的基準價格上再增加30%的補償金額。

將附屬房改作商業用房的,在各類附屬房貨幣補償評估價格的基礎上再增加30%的補償金額;

3.被征收住宅房屋出租給他人用作商業房使用的,承租人取得營業執照, 符合納稅條件正在經營的需連續交納房產稅滿1年但不足2年,以交納房產稅的經營面積為準;自營手續齊全的參照上述規定進行補償。

將住宅標準正房改作商業用房的,在住宅標準正房貨幣補償價格每平方米2000元的基準價格上再增加20%的補償金額。

將附屬房改作商業用房的,在各類附屬房貨幣補償評估價格的基礎上再增加20%的補償金額。

4.被征收住宅房屋出租給他人用作商業房使用的,承租人取得營業執照, 符合納稅條件正在經營的,連續交納房產稅不足1年的,以交納房產稅的經營面積為準;自營手續齊全的參照上述規定進行補償。

將住宅標準正房改作商業用房的,在住宅標準正房貨幣補償價格每平方米2000元的基準價格上再增加10%的補償金額。

將附屬房改作商業用房的,在各類附屬房貨幣補償評估價格的基礎上再增加10%的補償金額。

(二)其它補償

1.對將自有住宅或附屬房屋改作商業用房由被征收人自己使用的被征收人,工商、稅務等證照齊全,交納稅費正在經營的,以取得營業執照的時間長短為界限,按納稅額計算出經營純利潤,按純利潤乘以規定的補償時間,給予補助;未繳稅的,按實際經營建筑面積,按每平方米20元的標準給予經營損失補償。

取得營業執照時間在半年以內的,每個工商戶給予3個月的經營損失補償;

取得營業執照時間在半年以上的,每個工商戶給予6個月的經營損失補償。

2.對將自有住宅或附屬房屋改作商業用房出租給他人正在經營使用的被征收人,現承租人工商、稅務等證照齊全,交納稅費正在經營的,給予被征收人房租補助。

以交納房產稅的經營面積為準, 按每平方米20元的標準,給與被征收人6個月的房租補助。

九、《集中連片聯簽協議》和簽訂分戶《房屋征收補償安置協議》辦法及搬遷辦法

為保證本次房屋征收能夠順利完成,按征收區域由該片區所有住戶選出3-5名代表組成自愿征收動遷小組,協助征收人進行本區域住戶的動員工作。

1.簽訂《集中連片聯簽協議》和分戶《房屋征收補償安置協議》辦法

本次征收范圍按自然巷道劃分若干個征收片區(小組),劃分的征收片區(小組)各簽訂一個《集中連片聯簽協議》。各區域內的所有被征收人分別先簽訂各區域的《集中連片聯簽協議》后,再簽訂每戶的《房屋征收補償安置協議》,由本區域動遷小組協助,若出現未簽訂《集中連片聯簽協議》戶超過20%時,將取消集中連片聯簽獎勵;若所有被征收人全部簽訂了《集中連片聯簽協議》,則可開始簽訂每戶的《房屋征收補償安置協議》。在簽訂每戶的《房屋征收補償安置協議》時,各征收區域所有被征收人需在規定的統一時間、統一地點集中簽訂每戶的《房屋征收補償安置協議》。如果征收區域中出現不簽訂《房屋征收補償安置協議》戶數比例超過20%時,該征收區域集中連片聯簽獎勵同樣取消。

2.搬遷辦法

    各征收區域《房屋征收補償安置協議》生效后,由征收人統一通知被征收人按約定期限進行搬家。

十、本次擬定征收區域,希望廣大被征收人,能顧全大局,相互做好宣傳工作。杜絕漫天要價和提出不符合實際的要求,在征收期限內積極配合征收。廣大被征收人要在方案規定的簽約期限內提供《房屋產權所有證》和《國有土地使用證》或《不動產權證》,逾期不提供,將按無證房屋確定,所造成的法律和經濟責任由被征收人自行承擔。超過簽約期限的,產權證未載明的標準正房(平房)按實際測繪的正房建筑面積乘以類似房地產的成本價格(平房每平方米1000元)進行補償。

十一、簽約期限

簽訂協議期限為21日,具體時間為評估、測繪情況公示三天,第四天為正式簽訂分戶協議日期。

由于區域較大,本征收區域分期分批依次實施,具體時間在實施時另行張榜通知。

十二、其它

(一)簽訂征收協議并按約定期限交付騰空房屋的被征收人,在15個工作日后(不超過3個月)可領取房屋征收補償款。

(二)被征收人騰空房屋交付時,須保持原房屋結構完整,設施齊全,不得損壞和拆除門、窗、暖氣、管網線及各類用表等設施,違者按市場價雙倍賠償。    

(三)征收后收回的房屋由專業單位拆除和進行建筑垃圾清理,采取政府采購方式確定施工單位。

(四)自本《方案》發布之日起,被征收房屋存在租賃關系的,由租賃雙方自行解除租賃關系;設有抵押權的,由產權人自行解除抵押;存在產權糾紛的,由當事人雙方自行解決。征收人不承擔房屋租賃、抵押及產權糾紛所產生的任何經濟和法律責任。

(五)為保證征收工作如期完成,被征收人要積極配合,按期搬遷。對逾期未遷出者,取消所有獎勵,經主管部門批準后將按相關規定處理。在征收過程中,對無理取鬧,阻撓、干擾征收工作人員正常工作的,將移交有關部門,依據相關法律規定懲處。

(六)在征收工作中,請被征收人提高警惕,確保安全,防止煤氣、水、電等事故發生。應加強安全防范,切勿將您的身份證、房產證、土地證、戶口本、結婚證等重要證件交給他人或由他人代為辦理,以免上當受騙或造成不必要的損失。

(七)本方案未盡事宜,按照有關法律、法規、規章和規范性文件的規定執行。

(八)本方案由阿拉善左旗國有土地上房屋征收管理辦公室負責解釋。

(九)2018年1月1日前已列入各類房屋征收范圍內未完成征收的仍沿用原有規定執行。


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